Les frais supplémentaires d’un crédit-logement

Droit et finances

Personne n'ignore que la construction d'une maison coûte cher. Combien? Cela dépend bien sûr des plans que votre architecte a dessinés pour vous. Le coût de la maison même est rapidement fait.

Personne n’ignore que la construction d’une maison coûte cher. Combien? Cela dépend bien sûr des plans que votre architecte a dessinés pour vous. Le coût de la maison même est rapidement fait.

Il y a le terrain, les matériaux nécessaires et l’indemnisation de chaque corps de métier qui apporte (littéralement) sa pierre à l’édifice. A cela s’ajoutent d’autres frais supplémentaires auxquels on ne pense pas lors de la conclusion d’un crédit-logement. Passons-les en revue.

Commençons par les frais que la banque vous facturera pour l’ouverture de votre dossier de crédit-logement. Ces frais s’élèvent généralement à 250 euros, mais ils sont négociables. Il vous faudra par ailleurs aussi payer divers frais annexes. Il se peut en effet qu’à un moment donné, vous ne vouliez ou ne puissez plus rembourser votre crédit. Votre banquier préfère jouer la sécurité et intègrera donc dans ses calculs un scénario de la pire éventualité.

Ce pourcentage supplémentaire sera utilisé en cas de non-paiement afin notamment de couvrir les frais d’envoi de rappels, faire appel à un huissier ou intenter un procès. Chez Fortis par exemple, ces frais s’élèveront à 5 %. Fortis étant leader du marché, la majorité des autres banques utilisent des tarifs semblables. Pourtant, ces frais peuvent parfois différer d’une banque à l’autre (jusqu’à 10 %), et d’un cas à l’autre. Si vous avez un compte d’épargne conséquent auprès de votre banque, vous profiterez peut-être d’un taux réduit pour ces frais.

Frais supplémentaires

Viennent ensuite les frais d’acte. Afin de pouvoir emprunter, votre acte doit être ‘passé’ devant un notaire. Et cette opération est évidemment assez onéreuse. Les frais notariaux sont dégressifs. En d’autres termes: le pourcentage diminue au fur et à mesure que le montant de l’emprunt augmente. Il faut également tenir compte d’un droit d’enregistrement (un impôt sur le transfert de propriété) d’environ 1,1 %. Sans oublier le droit d’inscription hypothécaire d’environ 0,30 %.

L’assurance solde restant dû constitue un autre poste important lors de la conclusion d’un crédit-logement. Il s’agit d’une assurance-décès qui garantit le règlement de votre prêt en cas de décès prématuré. Dans un numéro précédent, nous avions déjà précisé qu’il n’est pas obligatoire de contracter cette assurance solde restant dû auprès de la même banque.

Donc libre à vous de choisir une autre compagnie d’assurances plus avantageuse. N’oubliez toutefois pas que vous perdrez peut-être une remise supplémentaire sur votre crédit si vous vous assurez ailleurs. Cependant, vous avez raison de bien analyser le marché car les assurances solde restant dû s’avèrent assez coûteuses auprès des banques traditionnelles.

Pratiquement

Supposons que vous vouliez emprunter un montant de 150 000 euros. Vous optez pour une durée de 20 ans et un taux d’intérêt fixe durant toute la période. Nous partons du principe que ce taux s’élève dans le cas présent à 4,4 %. Quel sera alors, en fin de compte, le montant global de ce crédit-logement? Comptons d’abord les frais de dossier: en moyenne 250 euros, ce qui est finalement négligeable par rapport au budget global. Ensuite, vous avez les frais annexes. Si nous les estimons à 5 %, cela fera un montant de 7500 euros. Puis les frais d’acte. Pour un emprunt de 150 000 euros, ces frais s’élèvent en moyenne à un bon 3600 euros. Les frais d’enregistrement représentent 1,1 % de 150 000 euros, soit 1650 euros. Et pour terminer, le droit d’inscription hypothécaire de 0,30 %, soit 450 euros.

Et quid de l’assurance solde restant dû ? Nous ne pouvons naturellement que vous donner une idée approximative car ce calcul est influencé par quantité de facteurs. Age, sexe, fumeur/non fumeur… sont autant de critères qui influencent la simulation. Vous obtenez de la sorte une indication du prix total de votre crédit-logement. Nous avons calculé l’assurance solde restant dû sur la base d’un homme moyen, âgé de 28 ans, occupant un emploi fixe, ne fumant pas et voulant s’assurer à 100 %.

Dans notre cas, la prime à payer est annuelle. Le montant augmente les dix premières années du prêt en passant d’environ 230 euros à un maximum de 240 euros. Cette hausse s’explique par l’accroissement des risques lié au vieillissement de l’emprunteur. Chose surprenante, après dix ans, la prime de l’assurance solde restant dû baissera à nouveau. En effet, au début vous payez beaucoup d’intérêts et peu de capital. Cependant, au fil du temps, ce rapport s’inverse. Par facilité, nous prendrons dans notre simulation un montant fixe moyen de 235 euros par an. Au total donc (20 x 235 =) 4700 euros.

Au total

Bien sûr, nous avons les mensualités du crédit. Celles-ci s’élèvent à 933,50 euros. Finalement, vous devrez rembourser 240 mois x 933,50 euros, soit 224 040 euros. Nous avons additionné dans le tableau ci-dessous tous les montants cités. Certains postes difficiles à estimer – par exemple le paiement du conservateur des hypothèques – n’ont pas été pris en compte.

Quoi qu’il en soit, nous pouvons affirmer prudemment qu’un crédit-logement de 150 000 euros vous coûtera finalement 242 190 euros. Attention, n’oubliez pas non plus de tenir compte de l’inflation qui s’élève en moyenne à 2 % par an.

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