Le devoir d’information

Droit et finances

Tout vendeur d'un bien immobilier a un devoir d'obligation. Cela signifie qu'il doit informer l'acheteur au mieux. Par exemple, en ce qui concerne l'affectation urbanistique la plus récente.

Tout vendeur d’un bien immobilier a un devoir d’obligation. Cela signifie qu’il doit informer l’acheteur au mieux. Par exemple, en ce qui concerne l’affectation urbanistique la plus récente.

La Cour d’appel d’Anvers s’est penchée sur un contrat de vente sous seing privé d’une parcelle, contrat dans lequel les limites d’utilisation urbanistique n’avaient pas été mentionnées. La dernière affectation urbanistique n’avait pas non plus été communiquée.

Les faits

Une parcelle de terrain sur laquelle se trouve une serre est vendue de gréà gré. Selon ses dires, l’acheteur souhaite ériger sur cette parcelle un immeuble de bureaux et un showroom de produits de nettoyage. Dans le contrat de vente, le vendeur professionnel déclare avoir obtenu les permis nécessaires pour les constructions existantes.

Ces constructions ont par ailleurs étéérigées conformément aux permis en question. Le vendeur ajoute par ailleurs que l’acheteur peut détruire les constructions existantes et y ériger de nouvelles. Aucune mention n’est faite dans le contrat de vente de l’affectation urbanistique de la parcelle. Lorsque l’acheteur s’informe à ce sujet à la maison communale, il apprend qu’aucun immeuble de bureaux ne peut être construit sur la parcelle et que seule une serre peut l’être.

Fort de ces informations, l’acheteur refuse de passer l’acte devant le notaire. Il refuse aussi de payer le prix d’achat et les indemnités d’occupation dues.

Point de vue des parties

L’acheteur souligne la caducité du contrat d’achat de gréà gré, puisque les vendeurs auraient sciemment passé sous silence les limites urbanistiques s’appliquant à la parcelle lors des négociations et dans le contrat. Selon l’acheteur, il y a erreur précontractuelle, vice caché et silence négligeant.

Il exige par ailleurs l’annulation en se basant aussi sur le fait que, selon la réglementation en vigueur, un acte de vente de gréà gré doit mentionner si un permis d’urbanisme a été délivré pour la parcelle. L’affectation urbanistique la plus récente doit également être mentionnée.

Le vendeur fait valoir que tant qu’il n’existe pas de registre des plans dans la commune concernée au moment de la signature du contrat de vente, la réglementation n’est pas (encore) d’application. D’autre part, selon le vendeur, la réglementation n’impose nullement la mention dans le contrat du bon zonage de la propriété sur le plan régional.

L’arrêt

Aux yeux de la Cour, il est clair que, même si la commune ne disposait pas d’un registre des plans, le bien immobilier se trouvait, selon le plan régional, dans une zone d’habitation à caractère rural. Il fallait donc tenir compte de cette affectation. Par ailleurs, la Cour a jugé que toute personne qui établit un contrat de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un vendeur professionnel ou particulier, doit reprendre dans cet acte l’affectation urbanistique la plus récente en plus des permis d’urbanisme délivrés pour le bien.

En l’absence d’un registre des plans, les dénominations utilisées dans le plan régional sont d’application. Ceci ne s’est pas fait dans le cas présent. Selon la Cour, les vendeurs

n’ont en aucune façon informé l’acheteur des possibilités d’utilisation du bien, alors qu’ils auraient dû le faire. La législation urbanistique étant d’ordre public, l’accord pouvait dès lors être annulé rien que sur cette base. En outre, la Cour a également estimé que les vendeurs avaient délibérément induit l’acheteur en erreur car ils étaient tout à fait au courant des limites d’utilisation de la parcelle et connaissaient pertinemment bien les projets de l’acheteur.

Pourtant, ils sont passés à la vente sans mentionner ces restrictions. Cette procédure permettait également d’annuler la vente.

Conclusion

Nous retenons de ce procès le devoir d’information inhérent à chaque vente d’un bien immobilier. Que le vendeur soit particulier ou professionnel, chaque contrat de vente de gréà gré doit, selon la Cour, mentionner l’affectation urbanistique la plus récente du bien à vendre. Le vendeur a donc le devoir de rechercher lui-même l’affectation.

Si la commune où se situe le bien dispose déjà d’un registre des plans et des permis, la dénomination de l’affectation peut y être retrouvée. À l’inverse, si la commune ne dispose pas encore de tels registres – ce qui est très fréquent -, les dénominations des plans d’aménagement d’application et des plans territoriaux d’exécution doivent être citées.

Selon la Cour, l’acheteur doit de toute façon être informé des possibilités du bien concerné. Cela protège quelque peu l’acheteur et permet d’éviter des situations telles que celle de l’arrêt mentionné ci-dessus. Il arrive trop fréquemment que des vendeurs taisent délibérément les limites d’utilisation et d’affectation d’un bien afin d’en augmenter la valeur de vente. n

Sven Vernaillen, Avocat-associé chez GSJ-Advocaten, Mechelsesteenweg 27, 2018 Anvers, 03 232 50 60.
www.gsj.be

Pas trouvé ce que vous cherchiez?

Essayez à nouveau dans notre moteur de recherche.

En relation