L’avenir des maisons bruxelloises

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Pour maintenir l’accès à la propriété, la solution de diviser les traditionnelles maisons « trois pièces en enfilade » est parfois privilégiée. Mais pas question de procéder à la légère. Le projet doit être mûrement réfléchi et respecter les règles urbanistiques. Joël van Ypersele, avocat spécialisé en droit de l’urbanisme et de l’environnement au sein de l’association Wéry Legal et chargé de cours à l’Université catholique de Louvain, revient sur la question.

À quoi faut-il être attentif lorsqu’on envisage d’acquérir une maison conçue comme unifamiliale et déjà divisée en appartements ?

Avant tout, il faut s’assurer que la division a bien fait l’objet d’un permis d’urbanisme. Il existe une exception pour les divisions anciennes : le gouvernement a adopté en 1992 un arrêté permettant de dispenser de permis certains travaux de transformation intérieure pour autant, notamment, qu’ils respectent les règlements en vigueur. Parmi ceux-ci figurent les règlements de bâtisses qui fixent des normes d’habitabilité telles qu’une hauteur sous plafond de minimum 2,80 mètres au rez-de-chaussée et 2,60 mètres aux étages, un éclairage naturel d’1/5 de la superficie du plancher…

Pour bénéficier de l’exonération de permis, il faut que les unités de logement créées respectent ces normes. Cette exonération de permis ne vaut toutefois pas pour les divisions postérieures à 1996, le gouvernement ayant alors exclu de la dispense de permis les actes et travaux qui ont pour effet de modifier le nombre ou la répartition des logements.

Quoi qu’il en soit, si la division n’est pas couverte par un permis d’urbanisme, la plus grande prudence s’impose avant de passer à l’acquisition.

Que faire lorsqu’on constate que la situation est infractionnelle ?

Les unités de logement ne peuvent être vendues… Il faut forcer le vendeur à régulariser la situation et attendre l’issue de la procédure, quitte à prévoir une clause suspensive dans le compromis de vente.

Les communes subordonnent parfois la régularisation de la situation à certaines conditions, comme la réunion de deux appartements en duplex ou l’aménagement d’un local à vélos dans des espaces privatifs. Lorsque la division est ancienne, on imagine aisément l’embarras dans lequel les copropriétaires sont plongés lorsque la régularisation est soumise à de telles conditions.

Quels aspects prendre en compte lorsqu’on souhaite procéder soi-même à une division ?

Avant d’introduire la demande de permis d’urbanisme, il faut tout d’abord s’assurer de la conformité du projet aux normes d’habitabilité prévues par les règlements d’urbanisme aux niveaux régional et communal et, en cas de logements destinés à la location, aux normes du code du logement. À Bruxelles, les maisons de type « trois pièces en enfilade » posent souvent des problèmes d’éclairage naturel au niveau des pièces centrales : à défaut de pouvoir augmenter les surfaces vitrées en façade arrière, celles-ci sont alors dédiées à des fonctions spécifiques (salle de bains, vestiaire ou buanderie).

Il est conseillé d’aller à la rencontre des autorités pour discuter du projet, afin de l’adapter le plus en amont possible et d’éviter les complications en cours d’instruction ou la déconvenue d’un refus de permis pur et simple.

Une autre difficulté consiste à respecter les normes de sécurité incendie. Les services d’incendie et d’aide médicale urgente imposent parfois un compartimentage entre les logements. Cela peut impliquer des travaux particulièrement lourds dans des maisons difficiles à adapter et impacter certains aspects patrimoniaux (lorsqu’il faut remplacer des plafonds moulurés ou de vieilles portes par des éléments présentant une meilleure résistance au feu, par exemple).

De façon générale, les autorités apprécient une mixité des logements : un duplex trois chambres, un appartement deux chambres, un appartement une chambre…

Justement, les autorités sont-elles favorables à ce type de projets ?

La situation est paradoxale. D’un côté, on observe une multiplication des familles monoparentales ou des personnes isolées – qui ont le plus souvent une capacité contributive limitée et cherchent des logements abordables, donc de taille plus modeste –, et on s’attend à une pénurie de logements en raison du boom démographique annoncé par le gouvernement. De l’autre, on constate la frilosité des communes à accepter la division de maisons, notamment dans les entités de la première couronne. Cette frilosité tient selon moi à plusieurs facteurs, parmi lesquels le fait que la densification induit des problèmes de mobilité et de parking, que les petits logements amènent une population ayant peu ou pas de revenus et, surtout, que plus les logements sont petits, moins les gens s’y domicilient sur le long terme, avec les difficultés qui en résultent pour les communes d’impliquer les habitants dans leurs politiques sociales.

Dès qu’il y a division, comme peut en témoigner la présence de plus d’une cuisine ou de plusieurs salles de bains privatives, un permis d’urbanisme est requis, même si les familles cohabitantes sont copropriétaires

On parle également beaucoup de cohabitation.

Vivre à plusieurs sous le même toit n’est pas soumis à permis d’urbanisme pour autant qu’on partage les espaces de vie communs (salon, cuisine, salle de bains, etc.), ce qui présuppose une forme de projet de vie commun. Cette solution permet de faire l’économie d’un permis et évite aussi de devoir réaliser des travaux de division parfois assez conséquents.

Entretien Anne-Catherine De Bast

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