Démolir ou rénover, un choix à ne pas négliger

Démolir ou rénover, un choix à ne pas négliger

Construction durable, Gros œuvre

Vous êtes propriétaire d'une maison existante et vous avez la possibilité soit de la rénover, soit de la démolir pour reconstruire du neuf. Quel choix devez-vous faire ? Et quels sont les points les plus importants à prendre en compte ?

Attention : pour pouvoir rénover ou démolir un bâtiment, il faut avoir l’autorisation préalable des autorités compétentes. Ce n’est pas toujours le cas, par exemple pour les logements existants en zone étrangère ou pour les maisons protégées incluses dans un inventaire du patrimoine architectural. Dans les deux cas, des règles d’urbanisme spécifiques s’appliquent. N’oubliez donc pas de vérifier tout cela avant d’entreprendre quelconques travaux. 

Sauver la structure

Si la structure est encore en bon état et en ordre, cela vaut parfois la peine de rénover une ancienne maison. Cela vous permettra de faire des économies : en effet, si vous faites le choix de bâtir une nouvelle structure, vous devrez payer une TVA supplémentaire de 15 %. C’est une énorme perte d’argent, sachant que le gros œuvre représente 50 % à 70 % des coûts de construction. 

Bien sûr, ceci s’applique uniquement si la structure du bâtiment est encore en bon état. Si vous êtes confrontés à des problèmes d’humidité et/ou de stabilité, de plus lourds travaux seront nécessaires pour consolider la structure. Mais cela vous coûtera alors plus cher. 

Conseil : faites inspecter votre maison par un architecte ou un ingénieur en stabilité.

Investir dans l’efficacité énergétique

La reconstruction intelligente est aujourd’hui tournée vers l’avenir. Vous devez réfléchir tant à l’emplacement, qu’à la qualité énergétique de votre (future) maison. Et comme vous le savez, les exigences en matière d’énergie sont de plus en plus strictes. Non seulement pour la construction de nouveaux bâtiments, mais aussi pour les rénovations. Or, plus votre score PEB est faible, plus la valeur de votre maison est élevée. La performance énergétique est donc un facteur à ne pas négliger.

Il est rarement possible d’atteindre le même niveau d’énergie avec une maison existante qu’avec un bâtiment neuf. Si vous rénovez par exemple, vous ne pouvez pas installer les épaisseurs adéquates d’isolant. Et si vous choisissez malgré tout de le faire, en raison de leur complexité, les travaux coûteront beaucoup plus chers que si vous construisiez une nouvelle maison. Dans ce cas, est-ce que cela vaut vraiment la peine de rénover ? Oui, si vous faites le choix de démolir et de reconstruire. Atteindre la performance énergétique optimale sera alors non seulement à votre portée, mais aussi moins cher.

Lire aussi > La réaffectation de bâtiments non résidentiels, une bonne idée?

Bénéficiez d’un taux de TVA réduit

Le taux de TVA réduit de 6% est l’un des avantages majeurs de la rénovation. Mais cela ne s’applique que si les murs existants sont en grande partie conservés. Si l’ancienne surface du bâtiment est inférieure ou égale à la surface de l’extension, vous payerez alors 21 % de TVA sur l’ensemble des travaux et des matériaux.

Si, pour des raisons pratiques, vous ne pouvez pas conserver les anciens murs parce que vous avez besoin d’espace supplémentaire, alors la démolition et la reconstruction méritent d’être envisagées. Ces travaux deviennent d’autant plus intéressants si votre maison est située dans l’un des 32 centres-villes de Belgique où un taux de TVA réduit s’applique à la démolition et à la reconstruction. Dans ce cas, vous obtenez un nouveau bâtiment au même taux de TVA avantageux que celui d’une rénovation !

Voir ici la liste des 32 villes concernées en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie.

En conclusion

La démolition et la reconstruction sont des options très tentantes, mais dans la pratique, elles ne sont pas toujours moins chères. Envisagez-les plutôt dans les trois cas de figure suivants :

  • la structure de base de votre maison n’est plus en ordre ;
  • une rénovation énergétique est techniquement et budgétairement impossible ;
  • votre bien est situé dans l’un des 32 centres-villes où un taux de TVA réduit s’applique à la démolition et à la reconstruction.

Note : le prix de votre maison existante entre également dans le calcul du budget total.

Texte Tom Mondelaers

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